Umzonung Areal Obere Loog: unsere Stellungnahme
Zur Umzonung des Areals Obere Loog haben die Grünen Münchenstein im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens eine umfassende Stellungnahme eingereicht. Wir erachten die Umzonung nicht als abstimmungsreif, solange der Platzbedarf des Schulhauses Loog als Zentrumsschulort, einer rollende Schulraumplanung, sowie einer allfälligen neuen Gemeindeverwaltung nicht geklärt sind.
An den
Gemeinderat
Schulackerstr. 4
4142 Münchenstein
Münchenstein, 1. September 2022
Mitwirkung zur Umzonung Areal Obere Loog
Sehr geehrte Präsidentin
Sehr geehrte Gemeinderät*innen
Im Namen der Grünen Münchenstein erhalten Sie hiermit unsere Eingabe zur oben genannten Mitwirkung.
Vorerst bedanken wir uns für die Möglichkeit unsere Anliegen einzubringen und für das informelle Gespräch vom 22. und 30.08.22. mit den Vertretern der Bauverwaltung Herrn A. Berger und M. Lehmann. Wir anerkennen die Ausgangslage und das Bestreben zur inneren Verdichtung. Der vorgesehenen Teilumnutzung der gem. heute geltendem Zonenplan als Eignungsgebiet für Arealentwicklungen ausgeschiedenen Fläche in eine W3 Zone, können wir zum jetzigen Zeitpunkt auf Grund unserer Beurteilung und der uns zur Verfügung stehenden Grundlagen nicht zustimmen.
Die durch die angestrebte Umzonung resultierende Reduktion der heutigen Zone für öffentliche Werke und Anlagen darf nur erfolgen, wenn für mittel- und langfristige Bedürfnisse die notwendigen Flächen garantiert sind. Auf Grund der uns zur Verfügung stehenden Unterlagen sehen wir das bei weitem nicht nachgewiesen.
Nachstehend unsere Stellungnahme;
1. Einfluss der Umzonung auf verbleibende Zone öW+A, Annahmen und Abhängigkeiten
1.1 Ist die verbleibende Zone für öWA genügend gross und richtig zugeschnitten, sodass für die künftigen Bedürfnisse darin genügend Raum und Freifläche garantiert ist? Gemäss Aussagen im Planungsbericht ist dies gewährleistet. Welche Grundlagen für diese Annahmen sind für die Öffentlichkeit zusätzlich einsehbar:
• zur umfassenden Schulraumplanung, gem. Planungsbericht Schulraumplanung (Jahr 2021) ?
• zur baulichen Strategie für die Gemeindeverwaltung ?
• zum Zustand und Sanierungs- bzw. Renovationsbedarf bestehende Schulbauten Loog ?
• zum Zustand und Sanierungs- bzw. Renovationsbedarf Feuerwehrmagazin?
1.2 Es ist für uns unverständlich weshalb die im Planungsbericht erwähnte und zur Beurteilung derart wichtige Beilage 4 nicht auf den Webseiten bereitgestellt wurde. Dieser Umstand eröffnet unnötigen Raum für Spekulationen. Zudem finden wir in der uns auf Wunsch zugestellten Unterlage keinerlei Angaben für Sporträume oder gar Turnhallen. Bei einem etwaigen Ausbau (Aufstockung) ist zudem anzunehmen, dass dieser Flächenbedarf, aber auch der Flächenbedarf für Nutzungen wie die der Tagesstrukturen steigt. Solche Abhängigkeiten sind nicht oder zu wenig berücksichtigt. Der zur Verfügung stehende Aussenraum/Pausenhof wäre beim Totalausbau auf 3 volle Klassenzüge 1.-6. Klasse, pro Klasse gegenüber heute wahrscheinlich weniger als ein Drittel.
1.3. Die zum jetzigen Zeitpunkt vorliegende Machbarkeitsstudie besteht ausschliesslich aus Plänen ohne darzulegen, auf welchen Vorgaben sie beruht. Mündlich wurde uns mitgeteilt, man habe mit maximal 12 zusätzlichen Klassen und einem Doppelkindergarten geplant. Trotzdem bleibt der Aussenraum des Schulhauses gleich gross oder wird sogar etwas kleiner. Es gebe keine gesetzlichen Vorgaben, wie gross der Aussenraum (Pausenhof, Schulaktivitäten im Aussenraum, Schulgarten, Sport, Freizeitaktivitäten von Kindern, Jugendlichen und Erwachsenen aus dem Quartier) sein sollte. Es scheint uns aber logisch, dass bei der Verdoppelung der Klassenzahl und einem zusätzlichen Doppelkindergarten auch die für das Schulhaus zur Verfügung stehende Aussenfläche grösser werden, um nicht zu sagen doppelt so gross werden muss.
2. Wir fordern eine umfassende Machbarkeitsstudie zur verbleibenden Zone öW+A Eine Machbarkeitsstudie, welche von Mindest- bis Maximalannahmen (mini, midi, maxi) für die Bedürfnisse des zentralen Schulstandorts ausgeht, scheint für uns unerlässlich.
2.1 Wir sind der Auffassung, dass dafür die umfassende Situationsanalyse über den gesamten Schulraumbestand und die künftigen Schulraumbedürfnisse der Gemeinde vorliegen müssen, welche jährlich nachgeführt werden muss. Dies gilt natürlich für Klassenräume, Gruppenräume wie auch für Räumlichkeiten und Aussenanlagen für den Sportunterricht oder Musik. Was ist hier der Stand? Berücksichtigen die im Planungsbericht aufgeführten mittel- und langfristigen Annahmen den Bedarf aus allen bekannten, angestrebten und für eine Zentrumsschule relevanten Arealentwicklungen. Wie gross sind die in den Standorten Lange Heid, Neue Welt, Löffelmatt und Dillacker möglichen Ausbaureserven. Wann würden diese gebraucht? Ohne diese Erkenntnisse sehen wir nicht wie seriöse Annahmen für den Raumbedarf eines zentralen Schulstandorts möglich sind.
2.2 Ebenfalls sollen in dieser Machbarkeitsstudie alle bestehenden Bauten der verbleibenden Zone für öW+A integral beurteilt werden. Darin sind auch die künftigen Bedürfnisse für das Feuerwehrmagazin und die Gemeindeverwaltung zu berücksichtigen. Was sind die Abhängigkeiten, Risiken oder möglichen Chancen z.B. im Falle einer sich aufdrängenden Erdbebenertüchtigung, Schadstoffsanierung, Dach- und Fachsanierung der Bestandsbauten? Gibt es Synergien zwischen den Neubauten in der erweiterten Wohnzone und den Bestandesbauten, z.B. bei der Wärmeerzeugung, bzw. bei der Erschliessung durch einen bestehenden, ausgebauten oder neuen Wärmeverbund. Ebenfalls sollen Möglichkeiten der gemeinsamen Verkehrserschliessung wie z.B. für eine gemeinsame Tiefgaragen- Ein- und Ausfahrt geprüft werden.
2.3 Dabei sind auch der Realisierungszeitraum, die terminlichen Abhängigkeiten und daraus notwendigen Etappierungen und Ausbauschritte und deren Einflüsse auf den Schulstandort aufzuzeigen.
3. Bedingungen zum Eintreten auf Vorlage zur Umzonung
Wir sind bereit auf eine entsprechende Vorlage einzutreten, aber erst wenn die uns fehlenden Unterlagen und Erkenntnisse vorliegen und genügend Zeit zum Studium und zur Debatte gewährt wird, dies damit eine ergänzende Vernehmlassung und Beurteilung möglich ist. Darunter verstehen wir insbesondere die Schulraumplanung, eine ausführliche Machbarkeitsstudie, die die oben erwähnten Fragen abdeckt und eine Klärung der Frage, wie gross der Aussenraum in m2 für ein zukünftiges, erst in Konturen angedachtes Schulzentrum (Zentrumsschule) maximal betragen muss (vgl. Punkt 1.3.).
Wir würden uns auch wünschen, dass der Gemeinderat dem Schulrat als strategischem Gremium den Auftrag gibt,
• seine Pläne für ein Schulzentrum hinsichtlich Raumbedarf zu konkretisieren
• eine Studie über die mittel- und langfristige Entwicklung der Schülerzahlen vorzulegen und
• zur vorbestehenden Auszonung, sowie zur Frage, ob dann für seine Pläne (Schulzentrum oder Zentrumsschule) seiner Ansicht nach genügend Fläche in der verbleibenden Zone für öW+A vorhanden ist, schriftlich Stellung zu beziehen.
4. Planungskommission, Investorenwettbewerb und Baurechtsvertrag
4.1 Begleitung der Arealentwicklung durch die Planungskommission
Die nach der Umzonung anstehende Arealentwicklung ist zwingend durch die noch zu bildende Planungskommission vorzubereiten, zu steuern, zu begleiten und zu überwachen. Dies beinhaltet u.a. die Festlegung der Bedingungen und die Evaluation in einem mehrstufigen Investorenwettbewerb (Eignung des Bieters mit Organisation, Vorgehensvorschlag bzw. Machbarkeitsstudie) und das Vorgeben von qualitativen und quantitativen Anforderungen zum Baurechtsvertrag.
4.2 Investorenwettbewerb, Chancen im Baurechtsvertrag
Die im Rahmen des Investorenwettbewerbs durch die Bieter zu erbringende Machbarkeitsstudie muss auch die Erfordernisse und Ansprüche auf Grund der angrenzende Zone für öffentliche Werke und Anlagen aufzeigen. Dafür ist die verbleibende Zone für öW+A noch vor der Ausschreibung zum Investorenwettbewerb näher zu beschreiben (vgl. Punkt 2).
Im Baurechtsvertrag sind alle Kriterien, wie sie im Rahmen eines Quartierplanungsverfahrens festgelegt würden, zu berücksichtigen und zu steuern. So etwa umweltrelevante und ökologische Aspekte wie auch der für die nachhaltige Entwicklung der Gemeinde erforderliche Wohnungsmix. Nur so bietet
sich tatsächlich eine Chance, wertvollen Wohnraum auch für die Gemeinde langfristig gewinnbringend zu entwickeln.
Es ist uns ein grosses Anliegen, dass notwendige Entwicklungen breit abgestützt und von den Betroffenen mitgetragen werden. Wir danken Ihnen für Ihr Bestreben Münchenstein nachhaltig zu entwickeln.
Wir würden es deshalb sehr begrüssen, wenn wir im Rahmen einer Sprechstunde mit allen involvierten Gemeinderät*innen dieses Geschäft, auch im Kontext weiterer Geschäfte wie dem Areal Bruckfeld aber auch dem Schulstandort Dillacker, besprechen dürften. Über eine entsprechende Einladung würden wir uns freuen.
Im Namen der Grünen Münchenstein
Christof Flück, Vorstand; Stephan Schwarz, Vorstand