Mitwirkungsverfahren Quartierplanung vanBaerle: unsere Stellungnahme

Die Grünen Münchenstein nehmen mit einer umfangreichen Stellungnahme am Mitwirkungsverfahren zum Quartierplan VanBaerle teil. Hier unsere Stellungnahme:

Grüne Münchenstein
c/o Thomas C Fetsch
Freilager-Platz 7
4142 Münchenstein

An den
Gemeinderat
Schulackerstrasse 4
4142 Münchenstein
bauverwaltung@muenchenstein.ch

Münchenstein, 25. November 2020

Wir danken dem Gemeinderat für die Möglichkeit, am Mitwirkungsverfahren zur Quartierplanung vanBaerle teilnehmen zu dürfen. Gerne machen wir davon Gebrauch.

Wir begrüssen die Arealentwicklung, zumal sie wichtige Erkenntnisse aus vergangenen Quartierplanungsverfahren integriert. Sie wird im Zuge der raumplanerischen, demographischen und wirtschaftlichen Entwicklungsstrategie der Gemeinde Münchenstein erkannt und bezieht auch wichtige Anliegen der umfassenden Nachhaltigkeit mit ein. Damit ist eine nachvollziehbare Entwicklungsplanung entstanden. Das vanBaerle-Areal ist ein wichtiges Entwicklungsgebiet, denn hier wird eine massgebliche Nutzungsänderung vorgenommen. Neu werden sehr viele zusätzliche Menschen an diesem Ort leben, wohnen und arbeiten. Dies bedeutet gleichwohl, dass der Gemeinderat damit die Möglichkeit erhält, zu erforschen und testen. Insbesondere kann hier bewiesen werden, dass die Gemeinde zeitgemässe Strategien bezüglich Mobilität, Infrastrukturen sowie Wohn- und Arbeitsformen und damit eine Veränderung in den gesellschaftlichen Strukturen erkannt hat und umsetzen kann. Nichtsdestotrotz ist aus dem vorliegenden QP leider keine Abstimmung mit dem Raumkonzept Birsstadt 2035 ersichtlich.

Es ist uns ein grosses Anliegen, dass mit dem Boden, den Ressourcen und den sozialen Werten haushälterisch umgegangen wird. Eine klimapositive Siedlung würde dabei einen wesentlichen Beitrag leisten können. Damit werden eine langfristig starke Quartierstruktur und eine wertschätzende Aufnahme der Bedürfnisse der künftigen Nutzenden und Bewohnenden dieses neuen Quartiers wahrgenommen. Auch wenn dieses Bestreben im gesamten zur Verfügung gestellten Material des Mitwirkungsverfahrens sicht- und spürbar ist, so tragen wir dennoch gerne ergänzend zur weiteren Optimierung bei.

Bitte beachten Sie dazu nachfolgende Erläuterungen, Fragen und Anträge.

1. Infrastruktur
Aufgrund der erwarteten zusätzlichen 930 Bewohner/-innen im Areal vanBaerle erstaunt es, dass der Gemeinderat keine Strategie vorstellt, um die damit zusammenhängende Infrastruktur vorausschauend gewährleisten zu können. Bei der Umsetzung des jetzigen QP besteht die Gefahr von Dichtestress, welcher zu einer Entmischung führen könnte mit Folgekosten für die Gemeinde (weniger Steuern, Sozialhilfe). Dieser Gefahr wird nicht Rechnung getragen. – Vor dem Hintergrund der möglicherweise notwendigen Einbeziehung des Bundes (hier SBB) beim geplanten Bau der Passerelle, stellt sich die Frage, ob dieses tatsächlich realisierbar sein wird. Wie kompatibel sind Passerelle und QP vanBaerle mit dem Projekt „Thalstrasse“ zur Entlastung der Hauptstrasse? Besteht darüber hinaus eine übergeordnete Planung zum Gstaad?

Auch wenn der vertraglich vereinbarte oder zumindest vorgesehene Infrastrukturbeitrag eine beträchtliche Höhe aufweist, so ist abgesehen der Passerelle und Durchwegung zum Birsraum noch nicht klar, wohin dieser Beitrag fliessen soll. Natürlich muss ein Anteil dieses Betrags für künftige, noch nicht bekannte Investitionen reserviert werden. Gewisse Parameter sind jedoch bereits heute bekannt und sollten im Zusammenhang mit dem Betrag definiert sein. Insbesondere für folgende Elemente sollten Beträge vorreserviert werden:

• Kindertagesstätte / Mittagstisch
Halter AG erwartet aufgrund eigener Schätzung auf die insgesamt 930 neuen Bewohner/innen 90 Kinder. Weitere Schätzungen sind leider nicht bekannt. Diese Anzahl von 90 Kindern in dieser Schätzung erscheint sehr tief gerechnet. Es ist durchaus realistisch, dass 200-300 Kinder (0-16 Jahre) im Quartier wohnen werden. Dies wird natürlich auch durch die Infrastruktur (Kita, Kiga, Primarschule, Spielplätze) gesteuert, die die Gemeinde vor Ort bereit ist, zur Verfügung zu stellen. Wir kennen das Problem der vielen kinderlosen Menschen in den Neubauten auf dem Dreispitzareal. Die wenigen Kinder, die dort wohnen, müssen bei Beginn der familienergänzenden Kinderbetreuung weite Strecken in die KiTa fahren, weil diese nicht von Beginn an vorgesehen waren. Um eine Siedlung für Familien attraktiv zu machen, müssen derartige Angebote durch den Gemeinderat von vornherein vorgesehen werden. Dies ist der Fall, was wir sehr begrüssen. Allenfalls verhandelt der Gemeinderat eine Vereinbarung zur Miete von Gewerberäumlichkeiten in den erdgeschossigen Gebäuden des vanBaerle-Areals, um eine gemeindeeigene Kindertagesstätte / Tagesstruktur anbieten zu können.

• Kindergarten / Primarschule
Ähnliche Überlegungen wie zu den Kindertagesstätten / Mittagstisch sind auch bei den etwas älteren Kindern im (Vor-) Schulalter von Bedeutung. Kindergarten- und Primarschulkinder sollten unser Ansicht nach weitgehend im Quartier ihrer Schulpflicht nachgehen können.
Auch wenn auf das gesamthafte Gemeindegebiet betrachtet genügend Plätze zur Verfügung stehen, so sollte bei der Erstellung und dem Unterhalt solcher Infrastrukturen auch die Psychohygiene der gesamten Familie in den gegenwärtigen, zeitgemässen Lebensrealitäten in Betracht gezogen werden. Auch dazu regen wir dem Gemeinderat an, unabhängig der Schätzungen der Halter AG ein Konzept für die Infrastrukturplanung zu erarbeiten und der Gemeinde vorzustellen.

• Mobilitätsmassnahmen
So viele neue Bewohnende und Gewerbetreibende in einem Quartier benutzen einen grossen zusätzlichen Anteil an Mobilitätsinfrastruktur. Insbesondere auch e-Mobilität wird in Zukunft verstärkt angefragt werden. Dies muss jedoch vorausschauend eingeplant und finanzielle Mittel müssen dafür bereitgestellt werden. Zudem bevorzugen Menschen ab dem jugendlichen Lebensalter vermehrt, sich zur freien Entwicklung und Entfaltung aus dem Quartier heraus zu bewegen. Auch dazu wird die Verkehrsinfrastruktur massgeblich. Wie hoch ist der dazu reservierte Budgetbetrag des Infrastrukturbeitrags?

2. Volumetrien und Gebäudehöhe
Die Gebäude der Quartierplanung vanBaerle-Areal erreichen eine Gebäudehöhe von bis zu 50m. Auch die Fussabdrücke, Typologie und Nutzung sowie die Verschattung der Gebäude sind ungewohnt am jetzigen Standort. Der Massstabssprung zu den direkt anschliessenden Parzellen und Bauten wirken zumindest fragwürdig. Es stellt sich hier die Frage, ob Angesicht der extremen Nutzungserhöhung und der grossen zusammenhängenden Kubaturen ein qualitätvolles Verdichten erreicht wird?
Damit anlässlich des Mitwirkungsverfahrens diese neue Höhe an diesem Ort für alle nachvollziehbar beurteilt werden kann, regen wir an, ein hochmassstäbliches Schnittprofil zur Visualisierung zu erstellen. Dieses erstreckt in der Grössenordnung Gruth-Bruderholz.

3. Nachhaltigkeit und Energieerzeugung
Die Einbringung des zu zertifizierenden Standards SNBS in das Reglement nehmen wir gerne zur Kenntnis. Die wohlwollende Haltung des Gemeinderats gegenüber einer zukunftsweisenden nachhaltigen Handhabung dieser und damit weiterer Quartierplanungen erachten wir als einen wichtigen Schritt in eine klimapositive Zukunft.
Weitere Präzisierungen sind jedoch notwendig, um diesen Schritt zu optimieren. Dazu die nun folgenden Schwerpunkte:

a) Stromerzeugung
Der maximale Eigenversorgungsgrad von Solarstrom als wichtigster Energieträger, der im Quartier selber produziert werden kann, ist noch nicht in das Reglement eingeflossen. Dieser kann nur durch eine grösstmögliche Belegung der Dachflächen mit Photovoltaikanlagen erreicht werden. Abgesehen derjenigen Dachflächen, die für technische Einrichtungen, den Aufenthalt und Urban Gardening vorgesehen sind, sollten alle Dachflächen zwingend mit Photovoltaik- und/oder Solaranlagen versehen werden müssen. Wärmepumpen und Elektrofahrzeuge können zur Zwischenspeicherung der erzeugten Energie eingesetzt werden, was im Mobilitätskonzept mit einer hohen Anzahl an Ladestationen berücksichtigt werden sollte.
Wir beantragen daher folgende Ergänzung / Änderung:

• § 10 Nachhaltigkeit und Energieerzeugung, Abs. 3 Energieerzeugung:

(…) In zweiter Priorität können lokale, erneuerbare Energieträger (z.B. Sonnenenergie für Wärme und Photovoltaik Strom) verwendet werden, wobei zur Maximierung des Eigenversorgungsgrades mit Solarstrom sämtliche Dachflächen mit Photovoltaik- und/oder Solaranlagen versehen werden müssen, die nicht für technische Einrichtungen, den Aufenthalt und Urban Gardening vorgesehen sind. Möglichst grosse Flächen für das Urban Gardening geniessen dabei eine höhere Gewichtung als Anlagen zur Energieerzeugung.

• § 5 Gestaltung der Bauten, Art. d):

Bei den Baubereichen A1, A3 und A4 sind mindestens 25% der jeweiligen Dachflächen intensiv zu begrünen. Die Dachflächen dieser 3 Gebäude dienen als Aufenthaltsflächen für die Bewohner/innen des jeweiligen Hauses. Bei den übrigen Baubereichen mit Flachdächern – die nur für Servicezwecke begehbar sind – ist eine extensive Begrünung vorzunehmen die Kombination von Photovoltaik- und/oder Solaranlagen mit einer extensiven Begrünung vorzunehmen.

b) Begrünung und Aussenraumgestaltung mit Wasser sowie fruchttragende / erntefähige Pflanzen

Im QP besteht ein Missverhältnis von ca. 50’000 m2 GF gegenüber gut 8000 m2 Freiflächen. Hier besteht grosser Bedarf nach Nachbesserungen des vorliegenden QP, da ein Freiraumkonzept im QP fehlt. Zum Beispiel endet die angedachte Passerelle im Nirgendwo. Auf beiden Seiten der Passerelle werden entsprechende Dienstbarkeiten benötigt. Die Verknüpfung bzw. Erschliessung potentieller Erholungszone(n) sind im vorliegenden QP nicht erkennbar. Vor Genehmigung des QP vanBaerle braucht es ein übergeordnetes, kommunales Freiraumkonzept.

Für eine ausgewogene Umgebungsgestaltung und insbesondere zur Neutralisierung von Lärmimissionen durch die Bewohner/-innen, das Gewerbe sowie den Zugverkehr, sollten Wasserspiele/Brunnen (mit laufendem Wasser/Grauwasser/Kreislaufwasser) zwingend eingeplant und erstellt werden. Gerade für das klimaangepasste Bauen werden Wasserelemente zur Kühlung von Aussenräumen und Innenhöfen immer wichtiger – Wasser hat einen grossen kühlenden Effekt und schwächt Hitzeinsel-Effekte effizient ab.

Wir schätzen die Einplanung des Urban Gardenings sowie der individuellen Pflanzmöglichkeiten bei den privaten Aussenräumen sehr. Zudem sollen attraktive Aussenräume u.a. mit einem öffentlichen Platz mit qualitätssichernden Verfahren gewährleistet werden, was wir ebenfalls schätzen.

• § 6 Nutzung und Gestaltung des Aussenraums, Abs. 3 Platz: (…) Zulässig sind (…) Brunnen / Wasserspiele (…) Der Platz darf für Ausnahmefahrten befahren werden. In der Platzgestaltung müssen Brunnen / Wasserspiele vorgesehen werden, wobei wo möglich mit Regenwassernutzung und -retention kombiniert wird.
• § 6 Nutzung und Gestaltung des Aussenraums, Abs. 12 Bepflanzung:
f) Die Bepflanzung besteht zu einem überwiegenden Anteil aus frucht- und erntefähigen Pflanzen. Sämtliche Bäume sind frucht- und erntefähig (bspw. Äpfel, Birnen, Zwetschgen, Quitten, Baumnüsse, Marroni, Buchen, Eichen, Linden etc.).
g) Mindestens 5% der erdgeschossigen Aussenraumfläche ist als Ruderalfläche zu halten.

Elemente zur Fassadenbegrünung können Gerüste für Kletterpflanzen oder andere Vorkehrungen sein. Es ist dabei sinnvoll, insbesondere bei gut zugänglichen Fassadenteilen eine Bepflanzung vorzusehen, die für die künftige Bewohnerschaft von Nutzen sein kann. Entsprechend beantragen wir:

• § 5 Gestaltung der Bauten, Abs. 3 Fassadenbegrünungen

(…) zur Fassadenbegrünung auszustatten. An gut zugänglichen Stellen sind dabei frucht- und erntefähige Pflanzen (bspw. Weintrauben) zu wählen. (…)

Erfreulicherweise wird ein detailliertes Aussenraumkonzept vorgestellt. Es braucht hier aber unbedingt auch ein Innenraumkonzept zumindest für die geplanten Gemeinschafts- und Hobbyräume.

4. Gemeinnützigkeit / Partizipation
Gemäss Reglement sind die Baubereiche D1, D2 und D4 dem gemeinnützigen Wohnungsbau vorbehalten, was wir sehr begrüssen. Aufgrund der mündlichen Beantwortung der Anfrage nach § 69 Gemeindegesetz; Grüne Münchenstein i. S. gemeinnütziger und bezahlbarer Wohnraum vom 28. Oktober 2020 beschreibt der Gemeinderat die gemeindeeigene Definition des gemeinnützigen Wohnungsbaus folgendermassen:

– Anwendung des Prinzips der Kostenmiete

– Wohnraum wird der Spekulation entzogen

– Die Miete bewegt sich mindestens 15% unter dem Marktmietpreis

– Möglichkeit für eine höhere Ausnützung

– „Nutzungsmix“ (Anm. Belegungsvorschriften bzw. Reduktion des Wohnflächenverbrauchs?)

– Eine verlässliche Einwohnergruppe trägt zum Wohlergehen einer lebendigen Dorfgemeinschaft bei (Steuern, Mitwirkung, Nachbarschaftshilfe).

Unverständlich mutet in diesem Zusammenhang an, dass entgegen der oben genannten Definition des gemeinnützigen Wohnungsbaus, die Prinzipien des bezahlbaren oder gar sozialen Wohnungsbaus im Vordergrund zu stehen scheinen, indem die künftige Bewohnerschaft ein bestimmtes Einkommen und ein bestimmtes Vermögen nicht überschreiten darf. Eine solche Beschränkung unterbindet den „Nutzermix“, der dem Gemeinderat jedoch sehr wichtig zu sein scheint. Wir empfehlen dem Gemeinderat, sich vertieft mit der Thematik des zeitgemässen gemeinnützigen Wohnungsbaus auseinander zu setzen. Hilfreich können dabei folgende Dokumente sein:
– ABC Projektentwicklung und Architekturverfahren im gemeinnützigen Wohnungsbau – eine Wegleitung für Genossenschaften und Gemeinden: https://www.wbg-schweiz.ch/data/Booklet_ABC_PAGW_180328_6846.pdf
– Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz:
https://www.wbg-schweiz.ch/data/gemeinsame_Charta_01_01_13_d_2877.pdf
– Wohnungspolitik Bund – Gemeinnütziger Wohnungsbau: https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/wohnungspolitik/gemeinnuetziger-woh-nungsbau.html

Es bleibt ausserdem unklar, wie und wann die Vergabe der Baubereiche D1, D2 und D4 an den oder die Bauträger durchgeführt werden soll. Die Ausschreibung der Projekte muss gemäss Definition zu einem Zeitpunkt erfolgen, in dem der Bauträger und damit die künftigen Bewohner/-innen an der Entwicklung des Projekts massgeblich mitwirken können. Partizipation auf dieser Ebene findet nicht nur durch die Öffentlichkeit, sondern insbesondere durch die künftige Bewohnerschaft statt. Wir empfehlen dem Gemeinderat, mit dem Investor folgende Frage differenziert zu klären: Werden zur Ausschreibung Plattformen wie die der Dachverbände der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz avisiert? Anbei die Links zu den jeweiligen Websiten:

https://www.wbg-schweiz.ch/
https://www.wbg-nordwestschweiz.ch/cms/
http://www.wohnen-schweiz.ch/

Wo die Wohnsituation, die Wohnanlage und die Wohnungen einen hohen Gebrauchswert aufweisen (siehe dazu: www.wbs.admin.ch) und die (künftige) Bewohnerschaft in die Gestaltung der Aussenräume einbezogen wird, zeigt sich, dass sich dies positiv auf deren Identifikation mit dem Wohnumfeld und dem Quartier auswirkt. Zudem werden die Aussenräume besser genutzt, ausgestaltet, also angeeignet und gepflegt. Wir beantragen folgende Anpassung der Reglements:

    • § Art und Mass der Nutzung, Abs. 1 Nutzungsart und Lärmempfindlichkeitsstufe

(…) vorbehalten. Insbesondere gilt dabei die Anwendung des Prinzips der Kostenmiete, wobei die durchschnittliche Nettomiete unter dem Marktmittel liegen muss. Die Belegung der Wohnungen darf die Formel Bewohnerzahl = Zimmerzahl -1 nicht überschreiten, wobei bei Nichteinhaltung innerhalb Jahresfrist in eine andere Wohnung gewechselt werden muss (sofern in der Siedlung eine Wohnung mit angemessener Grösse vorhanden ist). Die Nettowohnfläche von 32m2 je Bewohner/in darf im Durchschnitt innerhalb eines Baubereichs nicht überschritten werden. Die gemeinnützigen Bauträger bzw. die Genossenschaft(en) werden bereits zum Zeitpunkt des Vorprojekts in die Entwicklung der Gebäude, der Grundrisse, der Nutzungen so-wie der dazugehörigen Aussenräume partizipativ eingebunden. Die Bewertung durch das Wohnungs-Bewertungs-System (WBS) muss eine Punktzahl von mindestens 70 betragen. (…)

Wir danken Ihnen für die Möglichkeit der Mitwirkung, sowie für die Prüfung und Berücksichtigung unserer Anliegen.

Mit freundlichen Grüssen
Im Namen der Grünen Münchenstein

Anton Bischofberger                     Thomas C Fetsch               Kathrin Hasler
Co-Präsident                                Co-Präsident